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¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2024? Caída de precios y subida del alquiler
Parece que algunos segmentos han encontrado un nuevo equilibrio que podría sentar las bases para un repunte de los volúmenes de inversión a corto plazo, y de las valoraciones a medio plazo.
Así lo expresa Virginie Wallut, directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers, que señala que todos los sectores inmobiliarios se ven afectados por la subida de los tipos de interés y los costes de financiación, “pero algunos se están adaptando más rápidamente que otros. Mientras que la actividad inmobiliaria sigue cayendo en general, se está estabilizando o incluso repuntando en algunas zonas”.
Del mismo modo, aunque los rendimientos no dejan de aumentar en la mayoría de los mercados, “parece haberse alcanzado un punto de consenso en varios otros, como la logística en Alemania y el comercio minorista en Reino Unido. Francia, que tradicionalmente va a la zaga de otros mercados, sigue mostrando signos de transición”.
Como recuerda, a principios de año, los inversores y prestamistas adoptaron una actitud expectante que se tradujo en una fuerte caída de los volúmenes de inversión durante los tres primeros trimestres. “El descenso fue especialmente acusado en el segmento de las grandes transacciones, ya que se recurre más a la financiación”.
En los últimos doce meses, los volúmenes de inversión europeos han seguido una tendencia a la baja, con una caída media del 55%. A finales de septiembre, las oficinas representaban el 30% de los volúmenes de inversión en 2023, frente al 51% en 2019. La proporción de activos de diversificación ha seguido aumentando, alcanzando el 24% a finales de septiembre de 2023.
“Hay algunas excepciones, especialmente en Alemania y Países Bajos, donde los volúmenes de inversión vuelven a aumentar, con un repunte de alrededor del 30% durante el trimestre. El mercado francés, más lento que sus vecinos en la fase de ajuste de precios, sufre la competencia de otros países europeos que empiezan a presentar oportunidades interesantes”, añade.
OFICINAS ‘PRIME’ Y MERCADO LOGÍSTICO
En cuanto a los rendimientos de las oficinas ‘prime’, comenta que siguen el ritmo de los tipos de interés al alza: aumentaron entre 10 y 50 puntos básicos en el último trimestre, con lo que el incremento interanual se sitúa entre 35 y 170 puntos básicos.
Por su parte, en el sector logístico, los rendimientos ‘prime’ aumentaron una media de 7 puntos básicos durante el trimestre, “lo que sugiere un punto de entrada atractivo para una clase de activos con buenos fundamentales de alquiler”.
“El aumento de los rendimientos varía dentro de un mismo mercado en función de la calidad y la ubicación de los activos. Los inversores suelen esperar una prima de riesgo adicional superior a 150 puntos básicos para los activos situados en zonas periféricas. La tendencia es la misma para los activos “obsoletos”, tanto en términos de durabilidad como de funcionalidad”, matiza
ALOJAMIENTO PARA ESTUDIANTES
Por otro lado, en DWS analizan el mercado del alojamiento para estudiantes en Europa, donde esperan que la resistencia de la demanda y la limitación de la oferta mantengan el rendimiento superior de los alquileres en las principales ciudades universitarias. “Tras varios años de ralentización relacionada con la pandemia, recientes encuestas a inversores muestran que las residencias para estudiantes vuelven a encabezar las listas de deseos de los inversores”.
Y es que el sector ha experimentado un fuerte crecimiento de los alquileres, que probablemente continuará durante los próximos años, ya que persisten los desequilibrios entre la oferta y la demanda, aseguran.
Además, creen que, en un momento en que la incertidumbre del mercado se encuentra en un máximo cíclico debido a las rápidas subidas de tipos, las tensiones geopolíticas y la posibilidad de una recesión, los inversores buscan sectores que ofrezcan resistencia a lo largo de los ciclos económicos.