La reforma al Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI) sancionado por el presidente Bernardo Arévalo y publicado el viernes 28 de agosto, introduce cambios importantes para los propietarios de viviendas, al establecer una tarifa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, incluidos aquellos de uso residencial y mixto.
La medida entrará en vigencia el 26 de noviembre de 2026, o sea 90 días después de haber sido publicado en el Diario de Centro América.
Para conocer qué implica la reforma, La Hora conversó con el experto tributario Óscar Chile Monroy, quien explicó qué propietarios dejarán de pagar el impuesto, qué ocurrirá con las deudas acumuladas y cómo funcionará el cambio para quienes compren una vivienda.
Acá una serie de respuestas que pueden ayudar a comprender la ley y su efecto sobre un propietario de un bien inmueble:
- La Hora: ¿Qué cambia desde la entrada en vigencia de la reforma para quienes tienen una casa o apartamento?
Óscar Chile Monroy: Estos bienes inmuebles se consideran destinados para vivienda. El cambio importante es que, a partir de la vigencia de la ley, el 26 de noviembre de 2026, ya no pagarán IUSI.
2. La Hora: ¿Quiénes dejarán de pagar el IUSI y quiénes seguirán pagando este impuesto?
Óscar Chile Monroy: Dejarán de pagar los propietarios de bienes inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial y de uso mixto.
Seguirán pagando IUSI, con las nuevas tasas, los propietarios de inmuebles de uso comercial y otros usos.
3. La Hora: ¿Qué significa uso mixto según la publicación de la ley?
Óscar Chile Monroy: Es el caso de una vivienda que, además de destinarse para vivienda, en el mismo inmueble tiene algún negocio comercial o bien una oficina. Estos inmuebles ya no pagarán IUSI.
4. La Hora: Si tengo más de una vivienda, ¿todas quedan con tarifa cero o solo la casa donde vivo?
Óscar Chile Monroy: La ley no limita la cantidad de viviendas. Se puede tener más de una y la tarifa será cero por millar, por lo que no pagará IUSI.
5. La Hora ¿Qué ocurrirá con las deudas, multas e intereses del IUSI acumulados antes de la nueva ley?
Óscar Chile Monroy: Todas las obligaciones que surgieron bajo la ley antes de la reforma se tienen que cumplir, por lo que esas deudas tendrán que pagarse.
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6. La Hora: ¿Debo hacer algún trámite ante la municipalidad para dejar de pagar el IUSI o será automático?
Óscar Chile Monroy: No se debe hacer ningún trámite. La tasa de cero por millar opera por imperio de la ley a partir del 26 de noviembre de 2026.
7. La Hora: ¿Cómo afectará esta reforma a las municipalidades?
Óscar Chile Monroy: Se reducirá el ingreso por concepto del IUSI por los inmuebles destinados para vivienda. Solo estarán cobrando el IUSI de los inmuebles de uso comercial y otros usos que continúen sujetos al impuesto.
8. La Hora: ¿Existe el riesgo de que las municipalidades aumenten otros cobros o servicios para compensar esa reducción?
Óscar Chile Monroy: La reforma reduce los ingresos municipales provenientes del IUSI por los inmuebles destinados para vivienda. La compensación prevista en la reforma incluye el destino específico del impuesto de timbres fiscales en las segundas y posteriores transferencias de bienes inmuebles.
9. La Hora: ¿Esta ley puede ser susceptible de inconstitucionalidad? ¿Qué sucedería bajo ese escenario?
Óscar Chile Monroy: No hay que descartar esa posibilidad, pero eso se sabrá hasta el 26 de noviembre, fecha en que entra en vigencia, porque alguna acción antes de la vigencia no procedería por la razón de que la ley no ha entrado en vigor.
La reforma al Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI) no se limita a cambiar las reglas para el pago de este tributo. La normativa también contempla modificaciones relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que pueden tener implicaciones para propietarios de bienes inmuebles y contribuyentes que realizan operaciones vinculadas con estos activos.
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10. La Hora: Si compro una vivienda este año, ¿tendré que pagar IUSI o la tarifa de cero aplicará cuando entre en vigor la reforma?
Óscar Chile Monroy: Es de aclarar que la ley no concede una exención. La ley sigue gravando los inmuebles destinados para vivienda con la tasa de cero (0) por millar, que matemáticamente, al aplicar esa tarifa al valor del inmueble, no resulta impuesto, por lo que no habría pago de tributo.
En el caso de adquisición de una vivienda en este año, seguirá pagando el IUSI hasta el 25 de noviembre. A partir de la vigencia de la ley, el 26 de noviembre de 2026, ya no pagará el impuesto.
11. La Hora: ¿Las nuevas deducciones del ISR significan que recibiré más dinero en mi salario y desde cuándo aplicarán?
Óscar Chile Monroy: En las reformas al IUSI no se establecen nuevas deducciones para empleados.
12. La Hora: Hay un cambio relacionado con los timbres fiscales en la segunda compra o venta de una vivienda. ¿Cómo funcionará?
La reforma establece que la segunda y subsiguientes ventas, permutas u otras transferencias de bienes inmuebles, que están gravadas con el 3% del impuesto de timbres fiscales, constituyen un destino específico a favor de la municipalidad en cuya circunscripción territorial se encuentre ubicado el inmueble.
Esto ayudará un poco a las municipalidades para compensar lo que dejan de percibir por el IUSI.
13. La Hora: ¿Cómo se aplica el impuesto en una primera y una segunda venta?
Óscar Chile Monroy: En la ley del IVA se establece que cuando la venta del inmueble es por primera vez, tal el caso de apartamentos o casas en condominio que se venden a los primeros adquirentes, esa operación está afecta al 12% del IVA.
Pero si esos propietarios posteriormente llegaran a vender sus inmuebles, esa operación se considera segunda venta y está afecta al 3% de timbres fiscales.
14. La Hora: ¿Qué significa esto para las municipalidades?
Óscar Chile Monroy:La reforma busca que los recursos provenientes del 3% de timbres fiscales por las segundas y subsiguientes transferencias de inmuebles tengan un destino específico a favor de la municipalidad donde se encuentra ubicado el inmueble.
Esto permitirá compensar, al menos parcialmente, la reducción de ingresos que tendrán por el IUSI de las viviendas.
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En resumen: a partir del 26 de noviembre de 2026 las viviendas, incluidos los inmuebles de uso mixto, dejarán de generar pago de IUSI al aplicarse una tarifa de cero por millar.
No obstante, las deudas acumuladas antes de esa fecha seguirán siendo exigibles y los inmuebles comerciales continuarán sujetos al impuesto con las nuevas tasas.
La reforma también cambia la forma en que las municipalidades recibirán recursos, al destinarles el 3% de timbres fiscales en las segundas y posteriores transferencias de inmuebles como un mecanismo para compensar parte de la reducción de ingresos que provocará el nuevo esquema.
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