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Según sus datos, en agosto de 2024, casi tres cuartas partes de las nuevas hipotecas en Europa tenían una duración inicial de cinco años o más, mientras que la mitad tenían períodos de tipo fijo de 10 años o más, lo que protege a los prestatarios frente a las crisis de precios.
“Aunque los tipos más altos han empezado a invertir esta tendencia recientemente, las diferencias estructurales en Europa han dado lugar a una serie de estrategias de gestión de tipos entre los hogares y los prestamistas”, apunta Mathias Pleissner, subdirector de cédulas hipotecarias de Scope Ratings.
Como explica, la proporción de hipotecas a tipo variable se debe principalmente al coste de los préstamos, pero existe una variación sustancial en toda Europa. Y varios factores pueden explicar la diferencia de enfoque.
La dinámica de los tipos de interés influye considerablemente en el comportamiento de los prestatarios: cuando los tipos de interés bajan, se espera que los prestatarios amorticen anticipadamente las hipotecas a tipo fijo para refinanciarlas a tipos más bajos, pero cuando los préstamos se amortizan anticipadamente, los bancos pueden sufrir graves pérdidas de valor actual al mismo tiempo que se enfrentan al riesgo de reinversión derivado de unos tipos más bajos.
Sin embargo, no siempre es el banco el que tiene que soportar los riesgos de pago anticipado.
“Las normativas nacionales varían mucho a la hora de determinar si los prestamistas exigen a los prestatarios que les compensen si una hipoteca se rescinde antes de que finalice la fecha de fijación de intereses acordada contractualmente. En algunos países europeos, el riesgo de amortización anticipada recae predominantemente en los prestamistas, mientras que, en otros, los prestatarios pueden ser responsables de una parte o de la totalidad de los costes asociados”, afirma Pleissner.
En el detalle por países, por ejemplo, en Alemania, el riesgo de amortización anticipada reside en los prestatarios, que deben compensar a los prestamistas por la pérdida de intereses e incluso de margen. En cambio, otros como Bélgica, Francia, España y Austria adoptan un enfoque más equilibrado.
“La responsabilidad de los prestatarios suele limitarse a un pago único de algunos puntos básicos o algunos meses de pago de intereses; el resto lo asumen los prestamistas. Las jurisdicciones en las que se favorece a los prestatarios, como Italia, no prevén penalizaciones por pago anticipado, por lo que los bancos se ven afectados por el valor actual si no cubren sus riesgos”, señala.
En consecuencia, destaca que el comportamiento de los prestatarios en jurisdicciones en las que salen favorecidos los prestamistas tiende a ser más rígido cuando se trata de hipotecas a tipo variable, ya que los hogares no pueden beneficiarse de la evolución de los tipos de mercado.
Por el contrario, Italia presenta un alto grado de volatilidad en las hipotecas a tipo variable y está más correlacionada con el nivel de los tipos de interés y las expectativas de tipos de los prestatarios: cuando los tipos de interés alcanzan su nivel máximo, o cuando las expectativas se orientan hacia tipos a la baja, los prestatarios italianos suelen optar por productos a tipo variable y viceversa.
Mientras, en los países en los que se favorece a los prestatarios, los prestamistas necesitan gestionar el riesgo de amortización anticipada, pero cubrirlo puede resultar costoso, sobre todo para los bancos más pequeños. Una opción es transferir el riesgo a terceros.
En Dinamarca, los bancos hipotecarios pueden emitir bonos garantizados (SDRO) en virtud del principio de equilibrio, lo que en la práctica conlleva una transferencia de todos los flujos de efectivo de intereses y principal a los inversores en bonos garantizados, que en última instancia asumen la mayor parte del riesgo de amortización y refinanciación.
No obstante, el principio de equilibrio danés no tiene reflejo en el resto de Europa. Para muchos bancos europeos, una solución fácil es ofrecer hipotecas a tipo variable, que transfieren el riesgo de refinanciación a los prestatarios. “La mayoría de los hogares carecen de los medios o los conocimientos necesarios para protegerse contra las variaciones repentinas de los tipos de interés, lo que puede ejercer presión sobre los mercados predominantemente expuestos a las hipotecas a tipo variable”, dice.
